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Locataires et propriétaires : les clés pour régler vos litiges

Dépôt de garantie, charges locatives, paiement du loyer, fin de bail… Les désaccords entre locataires et bailleurs sont fréquents. Quelles solutions existent?

 

Généralement, le litige met aux prises deux particuliers, le propriétaire et son locataire. Leurs rapports sont régis par le bail, qui renvoie à la loi du 6 juillet 1989, modifiée récemment par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan).

Selon que l’on est locataire ou propriétaire, les problèmes sont de nature très différente. Dans la mesure du possible, le meilleur conseil est de tenter de régler chaque souci à l’amiable. Et de ne pas hésiter à prévenir un éventuel problème (une difficulté de paiement pour le locataire, une intervention de professionnel tardive pour un propriétaire, par exemple) afin qu’il puisse être anticipé.

 

Pour le locataire : des exigences légitimes

Parmi les litiges signalés à « 60 Répond » l’année passée, les trois principaux problèmes rencontrés par les locataires sont la restitution du dépôt de garantie, les troubles de jouissance du logement et les hausses abusives de charges.

 

- Récupérer le dépôt de garantie

Le départ du locataire peut donner lieu à plusieurs types de litiges, au premier rang desquels figure la non-restitution de son dépôt de garantie, qui ne peut dépasser un mois de loyer hors charges.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans le mois qui suit le rendu des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et dans les deux mois s’il existe des différences entre les deux documents. En cas de retard, une pénalité de 10 % par mois de retard est appliquée.

La non-remise de la somme peut provenir d’un oubli du propriétaire, mais le plus souvent, le désaccord survient lors de l’état des lieux de sortie : la facture de remise en état retenue par le bailleur est contestée par le locataire. La loi permet, en effet, au propriétaire de déduire les impayés, les travaux de réfection et le montant des dégradations. Pour faire cette retenue, le bailleur doit s’appuyer sur des éléments matériels : photos, constat d’huissier, factures, devis ou réclamations de loyers impayés restées sans réponse.

Si le dépôt de garantie n’est pas restitué, le locataire doit mettre le propriétaire en demeure de le verser, par lettre recommandée avec avis de réception. Si cela ne suffit pas ou s’il y a désaccord sur le montant, il peut engager une procédure de conciliation ou directement saisir le tribunal d’instance. Il dispose d’un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.

À noter qu’en copropriété, le bailleur peut conserver une provision de 20 % maximum du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation des charges, et les restitutions éventuelles qui en découlent, doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation définitive de ces comptes.


Exiger un logement en bon état


Deuxième cause de discorde du côté du locataire : le mauvais entretien des lieux, qui l’empêche de profiter pleinement du logement alors que l’article 1719 du code civil stipule que le bailleur se doit d’en « faire jouir paisiblement le preneur [c’est-à-dire le locataire] pendant la durée du bail ».

Le propriétaire est, par conséquent, responsable des défauts du logement tels que l’impossibilité d’utiliser une pièce pour cause d’humidité trop élevée, la présence d’insectes ou encore celle de substances dangereuses, comme l’ont précisé les tribunaux. Le trouble de jouissance peut se trouver également dans le cas de non-remplacement d’une boîte aux lettres, ou d’un accès impossible à l’ascenseur, par exemple.

Quel que soit le trouble supporté par le locataire, ce dernier ne peut pas, de lui-même, stopper le paiement des loyers ou en minorer le montant. Seule une décision de justice peut le permettre. Il doit sommer le propriétaire de procéder aux travaux nécessaires, et peut saisir la commission départementale de conciliation  si nécessaire.


- Débusquer les charges abusives



Pour le locataire, la troisième source de litige concerne les charges. Taxes, eau, installations individuelles, frais de personnel : les charges récupérables font l’objet de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumère toutes ces charges refacturables au locataire. Attention, leur montant doit être justifié.

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions demandées au locataire et les dépenses effectives engagées par le propriétaire. Celui-ci doit reverser l’éventuel trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, il demande un complément.

Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, le bailleur communique au locataire le décompte des charges locatives et une note d’information sur le mode de calcul lié au chauffage et à la production d’eau chaude. Pendant les six mois suivant l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives.


 

Trouver une solution sans passer par le tribunal

 

Dans chaque département français, une commission départementale de conciliation (CDC) permet de régler à l’amiable tout litige portant sur les loyers, le logement décent, l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges locatives… Elle dispose de deux mois après la saisine pour rendre un avis.

Composée à parité de représentants de locataires et de propriétaires, la CDC tente de rapprocher locataire et bailleur afin qu’ils se mettent d’accord sur une solution. À défaut, elle rend un avis rappelant la position des parties et, éventuellement, donnant sa propre position. Cet avis peut être transmis au juge en cas de procédure.

Les coordonnées de chaque commission sont publiées sur le site Service-public.fr.

 

 

Pour le propriétaire : des règles à faire respecter

Parmi les litiges signalés à « 60 Répond » l’année passée, les trois principaux problèmes rencontrés par les bailleurs concernent les impayés de loyer, l’utilisation abusive du logement et les conditions de départ du locataire.

 

- Savoir réagir aux impayés de loyer


C’est la grande crainte des propriétaires. Ils ne concerneraient que 2 % des locataires, selon le ministère du logement, mais les impayés peuvent provoquer une catastrophe dans les finances du bailleur, notamment lorsqu’il rembourse un crédit.

Bien sûr, mieux vaut avoir prévu une personne se portant caution solidaire, ou une assurance loyers impayés. Mais lorsque le locataire ou sa caution ne veulent ou ne peuvent pas payer, il faut rechercher un accord amiable avec un plan d’étalement du paiement des dettes.

Si cela s’avère impossible, il faut engager des poursuites : une procédure rapide existe pour les dettes n’excédant pas 4 000 €. Le propriétaire peut également déposer une requête au greffe du tribunal d’instance du domicile du locataire. Le juge rendra une injonction de payer que le propriétaire devra faire signifier au locataire par huissier de justice. Ensuite, la procédure d’expulsion pourra être enclenchée. Elle peut durer 18 à 24 mois et coûter 3 000 à 5 000 €.

À noter que, depuis mars 2019, la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être prévenue en cas de lancement de la procédure, car elle peut venir en aide au locataire débiteur.

Attention, ne tentez pas d’expulser vous-même le locataire, sous peine d’encourir 30 000 € d’amende et trois ans de prison.

 

- Refuser les sous-locations sauvages


« Mon locataire n’habite plus dans l’appartement, il le sous-loue à un de ses amis. N’est-il pas tenu d’occuper le logement pendant toute la durée de la location ? Puis-je résilier le bail pour ce motif ? » 

La réponse est deux fois oui.

Le locataire doit occuper le logement, sauf raison de santé ou obligations professionnelles. Impossible de mettre un autre occupant à sa place sans l’accord écrit du bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989) : c’est un abus de jouissance, un motif légitime et sérieux de résiliation du bail.

Cette notion d’abus de jouissance peut également être invoquée si le locataire provoque une gêne pour les voisins, par exemple s’il détient un chien dangereux, s’il entrave les bouches d’aération ou de chauffage, s’il accueille un nombre excessif d’animaux, etc. Autant d’abus reconnus par les tribunaux.

 

- Mettre fin au bail en toute légalité


Pour le bailleur, comment mettre fin au bail ? Il n’y a que trois motifs recevables pour donner congé au locataire à la fin du contrat de location en cours.

D’abord, on peut reprendre le logement pour l’habiter soi-même, ou alors pour y loger son conjoint, ses parents ou ses enfants. Ensuite, on peut vouloir le vendre. La lettre de congé constitue dans ce cas une offre de vente au locataire, qui a un droit de préemption. Troisième raison de mettre fin au bail, le motif légitime et sérieux, comme les impayés de loyer ou la sous-location non autorisée.

Le congé prend la forme d’une lettre recommandée avec avis de réception six mois avant la fin du bail en cours. Signalons que si le locataire a plus de 65 ans à la date d’échéance et a des ressources limitées, il faut lui faire une proposition de relogement aux alentours, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans.

Évoquons pour finir le départ à la demande du locataire. Certains demandent à réduire le préavis au motif qu’ils changent d’emploi. Le préavis réduit à un mois (au lieu de trois) est possible « en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Un simple changement d’emploi ou une démission ne suffit donc pas pour obtenir un préavis réduit. La mutation doit être imposée ou demandée.



Source/ https://www.60millions-mag.com/2019/05/21/locataires-et-proprietaires-les-cles-pour-regler-vos-litiges-13862

 




21/05/2019